Investire in immobili nel 2025: ha ancora senso come asset class?

L'investimento immobiliare è sempre stato il preferito dagli italiani. Ma nel 2025 i prezzi sono ai massimi storici nelle grandi città, i mutui costano ancora molto, e gli ETF hanno reso il 10-15% annuo negli ultimi anni. Ha ancora senso comprare casa come investimento? Faccio la distinzione tra casa di abitazione (diverso ragionamento) e immobile da reddito. Qualcuno ha fatto conti seri su IRR e rendimento netto reale includendo spese, tasse, sfitti?